3.15提醒 详解6个可能被黑掉的二手房交易环节

交易易出风险环节一：看房、找房阶段

风险1：信息真实性风险如果是消费者者自己寻找房源和客源，对于客户来说，房源真实性有待考证，有些不法经纪公司或个人（房虫）会以取得房源信息为由，向客户收取看房费或信息费等，这种情况在买卖和租赁交易中都有存在，其中尤以租赁交易中发生的更为频繁，一般此类费用的额度为200元-300元，在其承诺看房之前缴纳，钱款一交，其会寻找各种理由推搪，消费者的最终结果是房款两空。对于房主来说，客户的真实性也无法掌握，很可能是一些非正规的小中介或房虫看到了您的信息，而他们将很难为您的房屋找到可靠的房客并为您的房屋交易提供全程的权益保障。

北京中原三级市场部建：

消费者购房如果通过中介购买，一定要到大型、正规中介公司去办理手续，千万别相信某些经纪公司打出的低收费的晃子。对于自己寻找房源和客源的情况，消费者一定要寻找与当地市场价格相差无几的房屋进行购买，不要受目前市场上打出的低总价广告诱引，从而上了某些不法分子精心设置的圈套。

风险2：房主证件真实性风险同其它商品相比，房屋以其标的额大而备受消费者关注。但对于一套房屋而言，法律意义上的产权归属只能通过房屋产权证来证明。另据统计，在房地产交易的各类纠纷中由于房主证件存在问题而导致买卖合同失败，给买方造成巨大经济损失。房主证件审查可谓是房屋买卖安全交易的第一步，因为它关系到你所购买的房屋是否合法的问题，至关重要。

北京中原三级市场部建议：

这就要求客户在购房过程中严把房主证件关，如业主的身份证、房屋产权证、代理人的委托书是否真实，证件最好是看其原件，更重要的是对于央产房来说，由于其属于中央直属单位，按规定央产房交易要具备上市交易资格的，客户最好到蓝岛的央产房交易大厅进行咨询。客户对房主证件要仔细分辨其真伪，必要时可委托专业的经纪公司帮助判其真假。

交易易出风险环节二：服务产品选择不当风险

从目前市场来看，部分中介公司为了更大程度地吸引消费者注意力，更大程度地提高市场占有率，获得更高的收益，中介公司推出很多种服务产品如限时出售、全程代理等，对于这些服务产品而言，有其好的一面，但对于消费者来说，如果选择不当，反而会受到一定的经济损失。

例如，限时出售，它是是为业主快速出售房屋提供的一项服务，这是其好处。但其中也包含着一些现实的风险。如到期不能出售，业主能够得到什么补偿以及落实的形式等都需要在合同中详细写明。以防经纪公司利用各种理由拒绝赔偿，使得业主白白耽误了出售物业的时间。

而全程代理这种方式是经纪公司为了吸引房源而推出的一款产品。这种方式对于急于将房屋出租获得收益的业主来说，在租房速度上来说，虽然要快些，但租金水平肯定不会太高，业主需要注意。另外，对于承租者来说，有些中介公司公开采取低佣金、甚或无代理费的策略来赢得消费者的关注。在此，中原地产三级市场部研究人士建议消费者不要一味贪图低佣金。俗语说：“羊毛出在羊身上”，此话用在此虽说有些夸张，但也形象说明了这个问题。因为，有些中介公司采取全程代理的方式取得对这部分房屋的出租管理权，然后又抬高价格，获取利益，而这部分收益却恰恰是从消费者身上获取的。例如，一套二居室，中介公司从业主手上代理时价格为1200元/月，中介公司代理此房屋后对其房屋稍作装饰后将租金价格上涨到1350元/月。此时中介公司提出佣金收取800元，而非其它中介公司的收取一个月租金（1350元）作为佣金的方式，表面上看是消费者节省550元，而实际上，以消费者租赁三个月计，消费者多支付450元，若以半年时间计算，消费者要多支付900元，租赁时间越长，消费者多支付费用越高。可见，实际上消费者并未因此节约成本，反而是多支出费用。

交易易出风险环节三：中介违规操作给消费者带来风险

2006年作为房地产市场的政策年，一系列税收政策相继出台，营业税征收期限从2年延长至5年，个税、土地增值税的出台，给出售二手房带来很大税收负担。为了尽可能地减少税收支付，在产易过程中，出现许多违规操作形式，如采取赠与方式或签订黑白合同来减少支出税费。但这种方式虽然能在一定程度上减少税费支出，但其存在很大风险性，买卖双方权益一点都得不到保障。

具体风险如下：

赠与公证交易避税的风险首先，假赠与代替真买卖中，双方意思表示不真实，以合法形式掩盖逃避税收的目的，所以根据合同法的规定，以房屋赠与代替买卖逃避税收的行为显然归属无效。

其次，假赠与代替真买卖中，卖方有可能不能依据买卖合同全额取得卖房款(包括追究对方的延期付款责任)；而买方依据买卖合同取得房产的权利也不能得到法律有效保护。

第三，假赠与代替真买卖从而逃避税收的行为违反国家税收征收的有关规定，情节严重者可能受刑事制裁。

第四，赠予人不对标的的瑕疵负责，故赠与后如房产本身存在问题很难要求赠予人承担责任。

第五，赠与在符合法定条件下可能被撤销，受赠人可能人财两空。

做低合同价与黑白合同对于卖方来说：

一是存在拿不到足额房款情况，因为买方可以各种理由提出抗辩，比如说：在多出的房款写作物业附属设施补偿的情况下，办理完过户手续后，买方可以此补偿价格较高，显失公平为由拒绝支付此部分房款。且黑白合同属于以合法形式掩盖非法目的，根据合同法的规定，此种合同是属无效合同，如果发生争议卖方也不会受法律保护。

第二，如果税收机关有明确证据证明此黑白合同是以逃税为目的的情况下，完全可以进行税收追缴，严重的还可能涉及逃税罪的问题；对于买方来讲：

现交易价格较低，在未来买方有意愿出售该物业，会存在原始购房价格较低，欲出售价格与原始价格差额部分偏高，即个人所得税计税价格高，如遇到政策不断的调整，存在政策性风险。

为此，北京中原三级市场部研究人士建议：消费者在进行二手房交易过程中，面对大额的税收费用，虽有一些避税方法可供选择，但消费者一定要将其风险考虑进去，一定要慎重考虑，不要仅仅考虑税收减少支付的费用。

交易易出风险环节四：资金交易方式风险

在进行房屋交易过程中，如何安全进行房款交易无疑是消费者最为关心的，主要是因为房屋所涉及到交易金额较大，购买一套房屋几乎要用尽客户所有积蓄，如果交易不当，势必会给客户带来巨大经济损失。从2003年底的坚石案及2005年7月份的安徽合肥的“桃园事件”都折射出传统的房款交易模式存在很大弊病。因此，对于消费者来说，在房款交易过程中如何选择一种安全可靠的交易方式至关重要。

北京中原三级市场部研究人士建议：房款交易最好通过资金监管方式。中原地产与深圳发展银行合作推出“交易资金监管”业务，在京城首推POS机进入各直营连锁店铺，客户在进行房款交易时只需刷卡就可解决，方便、快捷，并且由深圳发展银行对其资金进行监管，安全系数高。

交易易出风险环节五：签订合同风险

在目前消费者购房引发的纠纷中有90%都是因为签订合同中权利、义务标注不明，从而给购房者造成一定经济和精神损失。为此，北京中原三级市场部研究人士特别总结购房合同注意事项，供参考。

1、消费者在看房前切莫轻易签署任何协议。消费者一定要注意在正规的中介公司里看房是不收取任何看房费用的，另外，对于消费者来说，在看房之前也是不需要签署任何协议的，在租房成功之前房地产中介公司提供的服务都应该是无偿的，消费者对此一定要特别注意。

2、签署买卖合同一定要注意将房屋所有权情况如是否为共有财产、夫妻共同财产或家庭共同财产了解清楚，另外，还要对该房屋是否有其他条件制约房屋的买卖，如原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵。

3、付款方式、时间、物业交割情况一定要标注清楚。

4、买卖双方违约赔付情况一定要标注清楚。

交易易出风险环节六：收房时物业交割不清风险

在房屋交易过程中由于其物业费用而引发的各种纠纷也是屡见不鲜。此种情况的发生在客户购房过程接近尾声时无疑是严重影响客户购房心情。因此，对于客户来讲，在办理过户之前认真做好物业交割是必不可少的。物业交割的项目有多种，但对其总结后主要是水、电、煤气、物业费用、供暖费用等，虽然这些项目有些涉及的费用额度并不高，但如果过户前不仔细区分清楚的话，引起纠纷，会使客户在畅享购房喜悦的同时平添几分不快。

中原地产三级市场部研究人士建议：

客户在购房过户前一定要与房主、物业公司三方作好物业交割手续，并且由中介公司进行见证。在结清各项费用后一定要将其费用清单作为合同的附件，尤其要注意房主以往是否有供暖费及物业费拖欠问题，买方在入住前应与物业公司签订新的物业供暖协议。