购二手房不可“贪小失大” 抓住优惠也可避税

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2007 年4 月5 日口碑网

新政影响　新政给卖房人“增负”税费≈房款×10%

2005年6月1日对不少卖房人来说绝对是有着分水岭意义的一个日子。新政规定：6月1日以后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；另外，在“先税后证”的压力下，销售5年以内的房屋也难逃个人所得税这一关。这样，6月1日之前和之后成交的2年以内的普通住宅所缴税额能相差几万元。

以亚运村一套110平方米的两居室商品房为例，该房原购价为5200元/平方米，以6000元/平方米的市场价格出售此套房屋，按照新的房产转让税收政策，这套房子需要缴纳以下税费：

1、营业税=110平方米×6000元/平方米×5%=33000元

2、印花税=110平方米×6000元/平方米×0.5‰=330元

3、个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)}×20%=15826.8元其中，售房价：110平方米×6000元/平方米=660000元

原购房价：110平方米×5200元/平方米=572000元

契税：572000×1.5%=8580元印花税：572000×0.5‰=286元可见，新政实施后，卖房人要缴纳的税额总共是49156.8元，占到总售房款的7%；而新政实施前，卖房人只需缴纳286元的印花税。(具体对照见下“新政前后卖房人所缴税费对照表”)

以上案例中没有涉及到土地增值税，专业人士测算，涉及到土地增值税的房屋出售，其所缴税额可能达到房款的10%以上。

法学专家提醒　切勿“贪小利失大计”小心“避税”背后的陷阱

中介公司的“避税”高招听上去有理“有利”，可谁知道其背后却也暗藏着巨大的风险，稍不留神，二手房买卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。针对中介公司提出的以上四种避税方法，中国政法大学李曙光教授为房屋交易双方提示了其中的四大风险。

风险一：以租待售　房价变化一方吃亏。目前以租待售是2年期内售房者最普遍采用的避税方式，虽然这可以充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主的利益将受到损失，反之亦然。

风险二：把交易价格“做低”　对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。

新政影响　新政给卖房人“增负”税费≈房款×10%

1、营业税=110平方米×6000元/平方米×5%=33000元

2、印花税=110平方米×6000元/平方米×0.5‰=330元

原购房价：110平方米×5200元/平方米=572000元

以上案例中没有涉及到土地增值税，专业人士测算，涉及到土地增值税的房屋出售，其所缴税额可能达到房款的10%以上。