解读购房霸王条款 历数房地产种种恶现象

房产经纪业务中的“霸王条款”已经越来越严重地干扰到正常的房产交易，为了能让广大购房者尽量避免落入陷阱，我们将目前最常见见到的那些条款做了简单罗列，希望能给大家带来帮助。

房产中介霸王条款名目：买方需在签订合同前交付承购意向金人民币1万元；通过中介买房，没成交，中介照样收钱；不管中介方有无过错，都不用承担责任；强制缔约行为；加重消费者违约责任；强行与买卖合同一方分享定金等

霸王条款(一)：为确保房屋买卖成交，买方需在签订合同前交付承购意向金人民币1万元。

这个房屋承购意向金，是该条款制订者巧立名目，为了达到先收取买方钱款、取得不当得利而设置的一个陷阱。 当房屋买卖交易不成时，中介公司就会以预先收取“意向金”的有利地位，迫使买方付出不应支付的所谓违约金或中介公司所谓的种种损失，故该条款有悖于房屋中介的法律关系特征，应认定为无效。

警惕：房屋中介销售代理协议有陷阱

霸王条款(二)：如买方反悔，未于约定日期至房产方签订买卖合同，致无法完成买卖事宜，则买方同意将实际给付的诚意金支付给中介公司，以作为买方违约之赔偿。

合同法规定，房产中介未促成合同成立的，不得要求买方支付报酬，只可要求买方支付从事买卖合同所支出的必需费用。该条款霸气十足，房产中介公司设定的诚意金是为了多收买方钱款的一个借口，目的是当房屋买卖不成功时，房产中介公司藉此可吞掉这笔诚意金，这是房产中介公司利用其优势地位，在房屋买方因价格等原因不能成交时，想谋取不当利益而设定的霸王条款。

霸王条款(三)： 委托成功后，买卖双方均应按房屋成交价的1.5%比例支付佣金(即中介费)给中介方。

根据市物价局等部门去年下发的有关规定，居住房屋买卖中介经纪服务实行政府指导价管理，指导价的最高收费标准为房屋交易中心登记成交价的1%，房地产中介公司可在指导价上限以下(含指导价)，按服务项目实行菜单式收费。 该条款约定中介方可收取1.5%的佣金，显然突破了收费标准的上限，违反了物价等部门的规定。

霸王条款(四)：“乙方(指委托人)支付房屋承购意向金1万元……并同意以约定的房价、付款方式，在甲方(指中介机构)通知成交后当日内签订房屋买卖合同。”

这是当前房产中介合同中十分常见的条款内容，但华东政法学院傅鼎生教授认为这是一种“强制缔约”的行为。事实上，房屋中介合同与房屋买卖合同完全是两回事，在中介合同中，委托人根本没有义务必须与第三方签订合同，以满足中介人收取报酬的目的。如果客户必须以中介合同约定的条件、在约定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，否则就要承担赔偿责任，被扣意向金，这对消费者来说很不公平。“中介机构就好像是婚姻介绍所，他们收钱，只是负责为男女双方牵线搭桥、促成交往。如果说男女双方认识了却不结婚，就要向婚姻介绍所支付违约金，那岂不是荒谬？！”

霸王条款(五)：“甲方(指房屋转让方)收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金，中介方有权分享其中1／2的违约金……乙方(指购买方)未能如期签订售房合同、付清房款，则支付给甲方的定金不予退还，由甲方与中介方平均分享。”

这一条款通常出现在房屋转让、购买与中介三方签订的合同中，申汇律师事务所主任李家麟一针见血地指出，这是中介机构利用优势地位，对消费者作出不公平、不合理的规定，目的就是使自己在交易中“旱涝保收”。根据有关规定，中介人中介不成，不得要求支付劳务报酬，只能收取从事中介活动的一些必要费用，如交通费。而定金收付的双方应该是房屋买卖双方，所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方。中介机构用看似公平的条款，对违约方进行处罚，但事实上却侵犯了守约方的权益，将原本全部属于守约方的违约金硬生生地拿走了一半。

典型“案例”(一)：今年6月，北京的李先生与京城某房地产中介公司签了一份购房委托合同，并交了一万元订金。看房后觉得不合适，房子没买成。而当他向该公司提出退还订金时却遭到了拒绝。中介公司的理由是合同里有这么一条：“由于甲方原因导致房产权属变更手续无法完成，该项订金作为违约金不予退还。”明知中介公司耍赖，李先生却是“哑巴吃黄连”：“合同都签了，我们理亏啊！”

李先生真的理亏吗？法律专家指出，房屋中介收取佣金，应该以房屋交易成交为基础。在未成交的情况下，可以适当收取劳务费，但中介公司强行扣留订金，显然是曲解了上述条款。

典型“案例”(二)：2003年7月，上海的郭先生委托上海一家房产中介公司出售房屋。经中介公司推荐，郭先生与孙女士达成买卖意向，三方签下了《房地产买卖居间协议》。格式合同第九条约定：双方的“房地产买卖合同”无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费54600元。由于孙女士无法办出贷款等原因，郭先生的房子没有卖成，双方签订了解约协议。中介公司“酌情”向郭先生索要解约补偿金39000元未果。2003年9月，中介公司将郭先生告上了法庭。

中介公司要求索赔真的合理吗？法院审理认为，中介公司理应对孙女士身份、住所等情况作必要的了解，并如实告知郭先生，但中介公司未能尽到这一义务。三方签订的《房地产买卖居间协议》第九条约定的内容明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司居于无论居间是否成功，均可取得相应报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，故法院确认这一条款无效，对中介公司主张郭先生支付居间报酬的请求不予支持。

专家提示：通过居间方式进行房屋买卖，已成为目前房屋交易的重要途径。进行居间活动的中介公司，应诚信守法，以积极促成交易为主要目的，并据此取得相应报酬，而不应以收取服务费为目的，设置霸王条款，置被服务对象的利益于不顾。作为委托人，也应该提高自我保护意识，细读条文，慎重签约，避免落入合同陷阱。

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