400亿房款经过中介之手业内人士提醒资金安全

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2005 年11 月3 日中国金融网

[摘要] 目前，绝大部分人在二手房的买卖中，订金和房款都是交给地产中介进行保存和监管，这一现象已经越来越引起业内有识之士的担忧。据推算，目前深圳80％的二手房购房款由中介公司托管，中介手中托管着的资金一年下来累

记者日前就此事对深圳中原地产总经理李耀智进行专访，他提醒二手房的买卖双方，在交易过程中切记注意自己的资金安全。

八成购房款由中介托管

在二手房交易过程中，在完成房产过户之前，买方需将购房款交给某一机构托管，在完成过户之后，由托管机构将资金交给卖方。

目前，对二手房购房款进行托管和监管的途径有3种：一是交给银行托管；二是由房地产交易中心托管；三是由中介机构进行托管。但是，由于购房过程中的信息不对称以及买房者的习惯，目前绝大多数二手房交易行为中，购房款都是由中介进行托管的。

有关人士介绍，银行监管方式不收取任何费用，有专门账号管理，是目前最安全的一种途径；交给交易中心监管安全系数也很高，但是手续繁琐，不是特别方便；交给中介监管的好处就是比较方便、快捷，但买方利益不能得到充分保障，且买方还要交给中介资金监管的相应利息，所以风险最大，也最不合理。

为什么最不合理、最不安全的方式反而成为主导的途径呢？知情人透露，这是因为在交易中，大部分中介都是采取强制性手段，在合同中规定要求买方必须将其购房款交由中介监管。

中介托管资金高达400亿

深圳中原地产总经理李耀智给记者算了一笔账，使我们知道了由中介代理公司所托管的这些款项数额之巨大。以今年深圳二手房成交量可能为820万平方米为基数，每平方米以6000元计算，那么总购房款约500亿元。目前深圳80％的二手房购房款由中介公司进行托管，那么，中介手中托管着的资金约为400亿元。

买卖双方自达成交易意向，买方的购房款就划入了代理中介账户“委托保管”，待买卖双方完成产权转移后，卖方拿到买方先前支付的购房款，这个过程一般为1至3个月时间。也就是说，一笔数额巨大的购房款在中介手里要托管1至3个月。

挪用托管资金的“潜规则”

据知情人士透露，一些中介公司会将巨额“监管资金”挪作他用。一般说来，中介挪用这些资金，主要有四个“用途”。

一是用来炒房。中介用这些不是自己的资金，大宗购买自己代理的楼盘，人为造成房源紧张，同时也通过这种方式来肆意抬高房价，从中获利。

二是替客户赎楼来赚取佣金。按揭之中的二手房要进行交易必须先进行赎楼，中介会利用自己的先天优势，用其他客户放在中介手里进行托管的资金先行垫付这笔房款，从中赚取总房款的2％~3％作为佣金。

三是作为自己的经营资金。

四是放在银行吃利息。有些大的地产中介，一年之内从托管的资金中获得的利息即可达几十万元。

中介托管资金风险巨大

李耀智表示，购房资金由中介代理进行监管，无论是给购房者还是地产中介整个行业，都带来风险。

今年，在安徽合肥，当地号称“房产中介航母”的桃园房地产代理销售有限公司突然关门停业，数百客户的4000多万房款随之销声匿迹，成为近年来全国二手房市场发生的涉及金额最多、影响最大的中介卷走资金事件之一。桃园地产事件一出，当地的房地产市场交易一度陷入停滞状态，由此产生的房地产中介“信任危机”迅速扩散，给全国的二手楼市场带来强烈震动。

客户要保护自身利益

李耀智表示，二手房资金监管的风险应引起人们高度重视。他认为，购房资金由中介进行托管自2001年起沿用，如今成交量如此巨大，已不适合套用旧规。政府可以从买卖手续方面，对二手交易流程进一步加以完善，以保护小客户和业主的利益。

同时，李耀智提醒小业主，在二手房交易中要尽量保护自己的利益。目前许多地产中介在向客户介绍资金监管途径时并没有做到公开透明，客户可以要求中介代理公司全面介绍资金监管的途径，并尽可能选择由银行或房产交易中心托管资金。

400亿房款经过中介之手 业内人士提醒资金安全

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