二手房买卖机关算尽太聪明 “阴阳合同”纠纷多

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2005 年11 月3 日深圳特区报

[摘要] 案件回放2004年5月，陈某与某房地产公司签订了商品房预售合同，以100万元的价格购买了该公司开发的房屋一套。随后陈某准备将该期房转让（当时还未出台期房限转政策）。2005年2月，孙某通过中介找到陈某

2004年5月，陈某与某房地产公司签订了商品房预售合同，以100万元的价格购买了该公司开发的房屋一套。随后陈某准备将该期房转让（当时还未出台期房限转政策）。

2005年2月，孙某通过中介找到陈某，表示愿意购买该房屋。经双方协商，陈某同意以120万元的价格将其对上述商品房预售合同的权益转让给孙某。但在签约时，孙某提出，为逃避一部分国家税收，希望做两份房地产买卖合同，一份签定虚假的房屋价格，在向有关部门进行登记和缴税时使用；另一份签定真实的房屋价格，用以确认双方商定的交易价格。

于是双方在同一天签订了两份合同：一份是《商品房预售合同权益转让书》，写明陈某转让预售房屋权益的价格是99.8万元；另一份是《房地产买卖合同》，确认价格为120万元，并写明此《买卖合同》仅是对《权益转让书》中约定价格的变更，而不作他用。

随后，孙某向陈某支付了99.8万元，陈某即配合孙某取得了该期房的所有权益。但在陈某要求孙某支付剩余的20.2万元时，孙某却推三阻四，最后干脆明确表示拒绝。最后陈某向法院提起诉讼，法院判决孙某支付了剩余的20.2万元房款。

律师评析

现时一些房屋买卖中，买家为了避税，有时会要求与卖家签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。在实际的履行中，买家按价格较低的一份合同支付房款，卖家将房屋（期房）的权益转让给买家后，买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款，双方容易产生纠纷。

（一）“阳合同”没有法律效力

“阳合同”即在房屋买卖关系中，由双方签订向有关部门备案的那一份合同，虽然符合合同成立的形式要件，但是，这一份合同的是在于通过虚假降低合同标的的方式，欺骗登记部门，从而达到少缴税金的目的。这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，因而是无效的，不具有确定双方权利义务关系的效力。

《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”这里的“阳合同”就属于典型的第（二）款所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，因而是无效的，是不受法律保护的。

（二）实际履行的“阴合同”留下隐患

这里的阴合同即双方当事人私下签订、实际履行的合同。这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记，是否符合合同成立的形式要件？二是这一合同是否也属于前一情况所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”？我们认为这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同内容本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效。基于此，这里的阴合同应该是已经生效并成为双方当事人必须遵守的契约，尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。

首先，虽然阴合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

其次，在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸逃过纳税，但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，结果只能是“机关算尽太聪明”，反误了自己的钱财。

法院判决

本案中，法院支持陈某的起诉请求，主要是采纳了陈某的律师提出的以下几点法律意见：

一、两份合同，以后续为准。双方在同一天签订了两份合同，后一份合同约定价格为120万元，并约定该合同仅是在价款上对前一份合同作了变更，而不作他用。由此可见，在期房转让的价格问题上，双方通过前后两次的不同约定，达成了一致意见，应以签订在后的合同中约定的120万元为准。

二、明显低于原价，不可信。陈某从开发商处购进该期房的价格是100万元，而本案双方当事人签订的《权益转让书》上约定陈某出让该期房的价格为99.8万元，比陈某购进该房屋的价格还要低。在房价处于明显上升趋势的形势下，这显然与常理不符。因此，陈某的主张转让价格为120万元的理由较为可信。

三、孙某明知避税的行为损害国家利益，却要求陈某与其签订“阴阳合同”，然后又否认后一份合同的效力，拒付剩余房款，显属恶意。