聚焦二手房征个税　市场价格由谁界定

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2006 年8 月4 日京华时报

[摘要] 近日，国税总局出了新文件，强调、明确了老政策，惊起了一群群炒楼人，引来了一片片关注目光，也捅出了一串串质疑声。有人认为，二手房征个税能如有关部门所愿，起到抑制炒房、稳定房价的作用。有报道说，上海的二手

有人认为，二手房征个税能如有关部门所愿，起到抑制炒房、稳定房价的作用。有报道说，上海的二手房价格已经受此影响，开始回落。

有人认为，目前，我国房屋交易涉及的税已有多种。根据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括契税、营业税（附加征收城市维护建设税和教育费附加）、土地增值税、印花税等，但是，这并未能影响房价的持续上涨。再加上一个二手房个税，未必能够起到多大作用，反而有可能刺激房价上扬。

房价是涨是跌，现在大家都别急，过一段时间，市场自然会给出结论，到时候再看。

除去此次个税政策引发二手房市场价格波动外，国税总局此次新政中还规定了一点，值得大家深思，这一点就是新通知规定，“对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入”。

什么是明显低于市场价格？比市场价格低多少算明显？低多少算不明显？谁来决定成交价格是明显还是不明显低于市场价格？这个决定权能给税务机关吗？那税务机关为了多征税，会不会把不明显的也看作明显？这一从不明显到明显，会不会间接波动房价？

现在已经是国土部、建设部、发改委、金融机构多路监管房地产市场了，似乎大家都可以出手管一管，说几句。从以往的效果看，似乎几个部门之间的统计数据出现过对不到一起的情形，连市场的正常价格，几个部门之间都统计出了不同结果，各说各的。现在又增加税务机关核查“明显低于市场价格”，税务机关又依据哪家的数据来判定呢？如果税务机关自己统计相关房价数据，这个数据和其他部门的数据会打架吗？市场价格该由谁界定？

国税总局有关人士同时还表示，过去二手房交易个税征收不力，是因为个人转让住房发生的相关费用扣除标准不够明确，各地执行不一；一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大；一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性。108号文对二手房个税征收条件作了细致入微的规定，增强了税收执法力度。

在解决诸如如何确定市场价格等一些基础问题的前提下，二手房交易个税征收将会进入全新的阶段。

杭州[没有发票征收3％四川确定二手房交易征税原则]

按房价1%征收个税

7月31日，杭州市关于个人住房转让征收个人所得税操作细则基本确定。杭州市财政局农税征收管理局相关负责人表示，“对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”情况作出了明确规定，即个所税应缴额为住房转让收入的1%。萧山区和余杭区可按原来的方法征收个人所得税。

据了解，杭州市出台的细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个所税征收标准即应纳税所得额的20%，应纳税所得额为转让收入额减去财产原值和合理费用后的余额。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，征收额为住房转让收入的1%。

也就是说，一套房屋总价为50万元的房子，如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，那么最终卖家所要缴纳的个所税为5000元。

萧山区和余杭区在不违背国家税务总局(2006)108号文件的前提下，可按原来的方法征收个人所得税。其中，余杭区普通公寓转让时需要缴纳总房款2%的个人所得税；别墅排屋转让，需要缴纳出售总价减去购入价款后差额的20%(如果一年内换购住房可按比例抵扣)。

广州[人民日报:二手房转让征个税 “下有对策”要不得]

全额1%比例早就执行

7月31日，广州市地税局有关人员表示，去年年底，广州便发文规定从今年起对个人二手房转让据实征收比例为20%的所得税，其中对无法提供原先房屋交易资料的是按1%的比例核定征收。目前，上述征收规定仍在执行之中，没有改变，对广州的二手房交易也没有带来明显影响。

不过，也有业内人士透露，核定征收1%的比例可能面临调整。一方面是广东省税务局可能会出台有关执行性的文件，在1%至3%的幅度之间对全省各市统一规定一个比例；另一方面，业内也认为1%的比例过低，致使广州的二手房交易中存在故意不提供相关材料以避税的现象。

深圳 [黄健翔解说房产个税版]

无凭证可能送去评估

“1%至3%的核定征收比例目前我们还没有确定具体数值。”深圳市地税局有关人员7月31日表示，“但是如果拿不出相关凭证表明房屋的原值，那就要送去评估。”

据介绍，为了防范一些逃税把戏，国家税务总局规定，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。那么在房屋原值的认定上，有关人员也可以依据房屋有关情况作一估值。

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